Der Vorsorgeeffekt ist die eingesparte Miete
Die Rechnung ist einfach: Wer im Alter zur Miete wohnt, zahlt jeden Monat aus der Rente. Wer im abbezahlten Eigentum wohnt, nicht. Bei 800 Euro Nettokaltmiete sind das knapp 10.000 Euro im Jahr und über zwanzig Jahre eine Summe im sechsstelligen Bereich.
Für Bretten lässt sich dieser Betrag nicht aus einem Mietspiegel ablesen, weil die Stadt keinen hat. Er lässt sich aber aus vergleichbaren Vermietungen herleiten, und genau das machen wir, bevor jemand eine Entscheidung trifft. Was zählt, ist Ihre Wohnfläche und Ihr Stadtteil, nicht ein Landesdurchschnitt.
Der entscheidende Punkt daran: Dieser Effekt ist unabhängig von der Preisentwicklung. Die Mietersparnis wirkt auch dann, wenn der Wert des Hauses zehn Jahre stagniert.
Der Bodenanteil, der in Bretten besonders zählt
Ein Haus besteht aus Grundstück und Gebäude, und beide altern unterschiedlich. Das Gebäude verliert über die Jahrzehnte an Substanz und muss instand gehalten werden. Das Grundstück tut das nicht.
In Bretten ist dieser Unterschied größer als in dichter bebauten Städten. In Bauerbach kommen 145 Einwohner auf einen Quadratkilometer, in Neibsheim 179; entsprechend groß sind die Parzellen und entsprechend hoch ist der Bodenanteil am Gesamtwert. Wer dort ein Haus besitzt, besitzt zu einem großen Teil Boden, und das ist für eine langfristige Betrachtung die stabilere Hälfte.
Was Ihr Grundstück wert ist, zeigt der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2025 über BORIS-BW, kostenlos. Fläche mal Richtwert, und Sie haben den ersten Teil der Antwort.
Die drei Argumente, die dagegen stehen
Wir nennen sie, weil sie in jedem ehrlichen Gespräch vorkommen und weil ein Eigenheim nicht für jeden die richtige Entscheidung ist.
- Instandhaltung hört nicht auf. Dach, Heizung, Fenster, Bad: In zwanzig Jahren fällt in einem Haus mehr an als in zwanzig Jahren Mietwohnung, und zwar aus eigenem Geld. Wer im Alter keine Rücklage hat, hat ein Problem, das ein Mieter nicht hat.
- Laufende Kosten bleiben. Die Grundsteuer läuft weiter, in Baden-Württemberg seit 2025 nach Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, in Bretten mit einem Hebesatz von 300 Prozent. Gerade bei einem großen Grundstück ist das spürbar.
- Das Vermögen ist unbeweglich und nicht gestreut. Ein Haus in einem Stadtteil ist eine einzige Wette auf einen einzigen Ort. Es lässt sich nicht in Teilen verkaufen, wenn Geld gebraucht wird, und in den kleinen Stadtteilen dauert ein Verkauf länger als in der Kernstadt.
Was eine Rate monatlich bedeutet
Der Vorsorgeeffekt setzt erst ein, wenn abbezahlt ist. Bis dahin läuft eine Rate, und sie ist die Zahl, die vorher stimmen muss, und zwar über die volle Laufzeit.
Rechnen Sie rückwärts statt vorwärts: Eigenkapital und der Betrag, den Sie monatlich dauerhaft tragen können, ergeben den Kaufpreis, der daraus folgt, die Zinsen über die Laufzeit und das Jahr, in dem Sie schuldenfrei wären. Unser Budgetrechner macht das, voreingestellt mit dem Durchschnittszins der Deutschen Bundesbank.
Er stellt die Miete über dieselbe Laufzeit daneben, dazu Kaufnebenkosten und Instandhaltung auf der Kaufseite. Der Vergleich urteilt nicht; er zählt Zahlungen und sagt, was er nicht zählt.
Für Bretten ist dabei ein Punkt wichtig: In den Stadtteilen mit großen Grundstücken ist der Bodenanteil hoch, und ein großes Grundstück kostet laufend Grundsteuer und Pflege. Setzen Sie die Instandhaltung im Rechner deshalb nicht zu knapp an.
Was wir ausdrücklich nicht tun: Ihnen sagen, dass Sie sich etwas leisten können, oder welche Tilgung sinnvoll wäre. Verbindlich prüft das eine Bank. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Finanzierungsvermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO her, für Sie ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
Wenn das Haus zu groß wird
Das ist die häufigste Situation, mit der Eigentümer in den Siebzigern zu uns kommen: Das Haus ist abbezahlt, die Kinder sind weg, die Treppe wird lästig, und das Grundstück macht Arbeit.
Dafür gibt es drei Wege, und keiner ist für alle richtig. Verkaufen und etwas Kleineres kaufen, etwa eine Wohnung in der Kernstadt mit kurzem Weg zum Bahnhof und zum Einkaufen. Vermieten und selbst zur Miete wohnen. Oder verkaufen und wohnen bleiben, mit lebenslangem Wohnrecht oder Leibrente.
Ein vierter Weg kommt in Bretten häufiger in Frage als anderswo: ein Teil des Grundstücks abtrennen und verkaufen, den Rest behalten. Ob das baurechtlich geht, hängt am Bebauungsplan und an der Erschließung. Wir prüfen es, bevor Sie über einen Verkauf des ganzen Hauses nachdenken.
Was diese Seite nicht ist
Sie ist keine Anlageberatung und keine Finanzierungsberatung. Wir dürfen Ihnen nicht sagen, ob Sie Ihre Altersvorsorge auf eine Immobilie stützen sollten, ob ein Darlehen zu Ihrer Situation passt oder wie Sie Ihr Vermögen aufteilen sollten. Die Erlaubnis dafür nach § 34i GewO haben wir nicht.
Was wir leisten: rechnen mit den amtlichen Zahlen dieser Stadt, den Zustand einer Immobilie einschätzen und Ihnen sagen, wenn eine Vorstellung nicht aufgeht. Für Steuern vermitteln wir einen Steuerberater, für eine Finanzierung einen unabhängigen Berater.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Bedarf klärenWie viel Wohnfläche und wie viel Grundstück brauchen Sie in zehn Jahren?
- Bodenwert rechnenFläche mal Bodenrichtwert aus BORIS-BW. Der erste Teil der Antwort.
- Mietersparnis gegenrechnenWas würde dieselbe Wohnfläche zur Miete kosten? Wir leiten das aus vergleichbaren Vermietungen her.
- Mit Fachleuten entscheidenSteuerberater und, wenn finanziert wird, ein unabhängiger Berater. Wir liefern die Immobilienzahlen.