Was der Mieter darf und was nicht
Der Verkauf allein ändert für den Mieter nichts. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, zu denselben Bedingungen. Kündigen kann er nur, wenn er einen gesetzlichen Grund hat.
- Kein Zustimmungsrecht: Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann ihn nicht verhindern.
- Besichtigungen: Der Mieter muss Besichtigungen in zumutbarem Umfang und mit angemessener Vorankündigung dulden, aber nicht jederzeit und nicht beliebig oft. In der Praxis vereinbaren wir feste Termine und halten uns daran.
- Vorkaufsrecht: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur im Fall des § 577 BGB, also wenn Wohnraum nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wird.
- Kündigung wegen Eigenbedarfs: Möglich für den Käufer, aber mit Fristen und Voraussetzungen, und nicht als Versprechen in ein Exposé zu schreiben.
Wie der Preis ohne Mietspiegel entsteht
Bei vermieteten Objekten zählt das Ertragswertverfahren: Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht der Preis einer freien Wohnung im selben Haus. Deshalb ist die Frage, wie weit Ihre aktuelle Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt ist, die wichtigste im ganzen Verkauf.
In einer Stadt ohne Mietspiegel beantwortet man sie mit den Mitteln, die § 558a Abs. 2 BGB nennt: mit drei vergleichbaren Wohnungen, mit einem Sachverständigengutachten oder mit einer Mietdatenbank. Für ein Mehrfamilienhaus lohnt sich der Aufwand eines Gutachtens; für eine einzelne Wohnung reicht in der Regel der Vergleich mit Mietverhältnissen, die wir selbst begleitet haben.
Eine stark untervermietete Wohnung hat Luft nach oben, aber die Erhöhung ist nach § 558 Abs. 3 BGB in drei Jahren auf 20 Prozent begrenzt. Das ist Teil des Preises, und ein ehrlicher Verkäufer rechnet es dem Käufer vor.
Wer solche Objekte in Bretten kauft
Private Kapitalanleger, oft aus der Region. Die Nachfrage nach Mietwohnungen speist sich in Bretten aus zwei Quellen: aus der Anbindung nach Karlsruhe über die Stadtbahn und aus den Arbeitgebern vor Ort, darunter Tiernahrung Deuerer, die Seeburger AG, Wolters Kluwer Tax & Accounting und BGT Bischoff Glastechnik.
Diese Käufergruppe erreicht man nicht über ein schönes Bild, sondern über eine vollständige Unterlage: Mietvertrag, Mietenliste, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Rücklage und eine saubere Aufstellung der laufenden Kosten.
Was Sie vorher klären sollten
Zwei Punkte entscheiden regelmäßig über den Preis, und beide lassen sich vorher prüfen.
- Ist die Miete wirksam vereinbart? Staffelmieten, Indexmieten und Modernisierungsumlagen sind formgebunden. Ein unwirksamer Teil des Mietvertrags senkt die kalkulierbare Miete und damit den Preis.
- Was hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen? Ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss ist eine Belastung des Käufers und muss offengelegt werden.
So läuft es ab
- Unterlagen zusammenstellenMietvertrag, Mietenliste, Nebenkosten, Verwalterunterlagen, Protokolle, Rücklage.
- Miete einordnenOhne Mietspiegel über vergleichbare Mietverhältnisse oder ein Gutachten.
- Preis aus dem ErtragErtragswert rechnen, Instandhaltung und Verwaltung realistisch ansetzen.
- An Anleger vermarktenZuerst an vorgemerkte Kapitalanleger aus unserem Rundschreiben, dann in die Portale.
