Wie Sie die Rendite rechnen
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Beide Zahlen kommen hier aus dem Objekt: die Miete aus dem bestehenden Mietvertrag oder aus vergleichbaren Vermietungen, der Kaufpreis aus dem Angebot.
Der Prüfschritt, den viele auslassen, ist der Bodenwert. Rechnen Sie Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert und stellen Sie das Ergebnis dem geforderten Kaufpreis gegenüber. Bei einem älteren Haus auf großem Grundstück in Bauerbach oder Neibsheim kann der Bodenanteil die Hälfte des Werts ausmachen. Dann kaufen Sie vor allem Grundstück und erst in zweiter Linie Gebäude, und das verändert die Rechnung.
Für eine Eigentumswohnung gilt das nicht; dort zählt der Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen, und den stellen wir aus der eigenen Arbeit her.
Was von der Bruttorendite übrig bleibt
Brutto ist der Anfang der Rechnung, nicht ihr Ergebnis. Fünf Posten gehen ab, und keiner davon ist klein.
- Kaufnebenkosten: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg plus rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch. Diese Summe erhöht Ihren Einstandspreis und senkt die Rendite ab dem ersten Tag.
- Nicht umlagefähige Verwaltungskosten: Die Verwaltergebühr für Ihre Einheit zahlen Sie und nicht der Mieter.
- Instandhaltung: Für Rücklage und Reparaturen am Sondereigentum sind Erfahrungswerte je Quadratmeter und Jahr anzusetzen. Bei älteren Gebäuden eher mehr.
- Leerstand und Mietausfall: Ein Monat Leerstand im Jahr kostet gut acht Prozent der Jahresmiete. In den kleinen Stadtteilen ist dieses Risiko höher als in der Kernstadt.
- Grundsteuer: In Baden-Württemberg seit 2025 nach Fläche mal Bodenrichtwert, Hebesatz in Bretten 300 Prozent.
Kaufnebenkosten, Beispiel 400.000 €: Grunderwerbsteuer 5,0 % in Baden-Württemberg, also 20.000 €, dazu Notar und Grundbuch mit rund 2 %, etwa 8.000 €. Die Maklerprovision steht im jeweiligen Exposé.
Wo in Bretten sich eine Anlage eher rechnet
Für eine Vermietung zählt, wie schnell sich ein Nachmieter findet. In der Kernstadt mit 15.390 Einwohnern und in Diedelsheim mit 3.968 geht das schneller als in Sprantal mit 436. Das ist kein Werturteil über die Orte, sondern eine Aussage über das Leerstandsrisiko, und es gehört in jede Renditerechnung.
Für eine Anlage mit Blick auf den Werterhalt kann das Gegenteil gelten: Wo Grundstücke knapp und groß sind, ist der Bodenanteil hoch, und Boden verliert nicht an Substanz wie ein Gebäude. Was davon für Sie zählt, hängt von Ihrem Ziel ab, und das ist keine Frage, die eine Statistik beantwortet.
Was wir nicht beurteilen
Ob eine Immobilie für Sie die richtige Anlage ist, hängt von Ihrer Steuersituation, Ihrem Einkommen, Ihrer Risikotragfähigkeit und Ihren übrigen Anlagen ab. Dazu dürfen und wollen wir nichts sagen: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO umfasst die Vermittlung von Immobilien, nicht die Anlage- oder Finanzierungsberatung nach § 34i GewO.
Was wir leisten: den Ertragswert rechnen, den Bodenanteil bestimmen, die Unterlagen prüfen und Ihnen sagen, wenn eine Rechnung nicht aufgeht. Auch dann, wenn es gegen einen Abschluss spricht.
Rechenbeispiel: 400.000 € Darlehen zu 4,04 % Zins und 2 % Anfangstilgung ergeben eine Monatsrate von rund 2.010 €. Der Zins ist der Bundesbank-Durchschnitt für August 2026, Ihr Angebot hängt von Eigenkapital und Bonität ab.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Ziel festlegenLaufender Ertrag oder langfristiger Werterhalt? Daraus folgt der Stadtteil.
- Objekt rechnenMiete, Kaufpreis, Bodenanteil, Nebenkosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiko.
- Unterlagen prüfenProtokolle, Rücklage, Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen.
- EntscheidenMit Ihrem Steuerberater und, wenn finanziert wird, mit Ihrem Berater. Nicht mit uns.