Immobilienbewertung in Bretten

Was es in Bretten an amtlichen Zahlen gibt, und was nicht

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Bretten, der für 8 Kommunen arbeitet: Bretten, Kraichtal, Pfinztal, Oberderdingen, Sulzfeld, Gondelsheim, Kürnbach und Zaisenhausen. Er veröffentlicht die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025, davor galt 01.01.2023. Einen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht er nicht, und einen Mietspiegel hat die Stadt ebenfalls nicht.

Das ist kein Mangel dieser Seite, sondern die Datenlage. Wer im Netz einen Quadratmeterpreis für Bretten liest, liest fast immer einen Angebotspreis aus Anzeigen: Das ist, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer bezahlt haben. Für eine Preisentscheidung ist dieser Unterschied erheblich.

Warum der Stadtteil hier mehr zählt als anderswo

Bretten ist keine Stadt mit einem Markt, sondern mit zehn. In Diedelsheim leben 3.968 Menschen, in Sprantal 436. In der Kernstadt kommen 689 Einwohner auf einen Quadratkilometer, in Bauerbach 145. Wo viel gehandelt wird, gibt es Vergleichsfälle und Wettbewerb; wo wenig gehandelt wird, gibt es weder das eine noch das andere. Eine Vermarktung, die das nicht berücksichtigt, verschenkt entweder Zeit oder Geld.

Für die Bewertung heißt das konkret: In den großen Stadtteilen lässt sich ein Preis an tatsächlichen Verkäufen messen. In Sprantal oder Dürrenbüchig gibt es diese Vergleichsfälle nicht, und eine Bewertung endet dort ehrlicherweise mit einer Spanne statt mit einer Zahl. Wer dort eine punktgenaue Summe nennt, tut nur so, als wüsste er es.

Woher der Wert dann kommt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab, nicht von der Stadt.

• Sachwertverfahren: für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Bodenwert nach Bodenrichtwert plus Wert der Gebäude, angepasst an den Markt.
• Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Bauplätze. Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Da es keine veröffentlichte Auswertung gibt, kommen sie aus der eigenen Arbeit und aus der Kaufpreissammlung, in die der Gutachterausschuss auf Antrag Auskunft gibt.
• Ertragswertverfahren: für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete; ohne Mietspiegel wird sie aus vergleichbaren Mietverhältnissen hergeleitet.

Was in Bretten den Wert verschiebt

Der erste Faktor ist das Grundstück, und zwar stärker als in den meisten Städten. In Bauerbach und Neibsheim kommen 145 beziehungsweise 179 Einwohner auf einen Quadratkilometer; dort ist der Bodenanteil am Gesamtwert hoch, und die Frage nach einer Teilungsmöglichkeit wird zur wichtigsten überhaupt.

Der zweite Faktor ist die Höhe. Bretten liegt zwischen 145 Metern an der Gemarkungsgrenze und 297 Metern am Rotenberger Hof; die Altstadt liegt an einem nach Süden geneigten Hang. Im Kraichgau ist eine Südlage am Hang ein Wertmerkmal, das bleibt, und eine Nordlage in der Senke das Gegenteil.

Der dritte Faktor ist der Zustand. Bei zwei äußerlich gleichen Häusern derselben Straße entscheidet oft Dach, Fenster und Heizung über einen Unterschied, der größer ist als der zwischen zwei Stadtteilen. Dafür braucht es eine Besichtigung.

Warum Online-Rechner hier besonders oft danebenliegen

Portalrechner arbeiten mit Angebotspreisen und mit Durchschnitten über große Gebiete. In Bretten kommt dazu, dass es gar keine veröffentlichte Kaufpreisstatistik gibt, an der sich ein Rechner ausrichten könnte, und dass die zehn Orte weit auseinanderliegen. Ein Durchschnitt über Diedelsheim und Sprantal beschreibt keinen von beiden.

Was kein Rechner einpreisen kann, ist das Grundstück und der Zustand. Beides sieht man erst vor Ort.

So läuft es ab

1. Erste OrientierungDer Wert-Check auf dieser Seite, ohne Anmeldung und in vier Schritten.
2. BesichtigungJens Stumpp sieht sich Grundstück, Gebäude und Zustand an.
3. EinordnungBodenrichtwert der Zone, Bausubstanz und vergleichbare Verkäufe ergeben eine begründete Einschätzung.
4. EntscheidungSie entscheiden danach, ob und wann Sie verkaufen. Ohne Verpflichtung.