Zuerst: das richtige Gericht
Bretten hat ein eigenes Amtsgericht, Obere Kirchgasse 9, 75015 Bretten, Telefon 07252 507-0. Für Nachlasssachen ist es aber nicht zuständig: Diese liegen beim Amtsgericht Bruchsal. Dasselbe gilt für Familiensachen.
Das klingt nach einer Formalie und kostet in der Praxis Wochen, wenn man es nicht weiß. Wer einen Erbschein beantragen will, wendet sich deshalb von Anfang an nach Bruchsal.
Die ersten Schritte, in der richtigen Reihenfolge
Nicht alles muss sofort passieren. Zwei Dinge haben echte Fristen, der Rest hat Zeit.
- Sechs Wochen: Wer das Erbe ausschlagen will, muss das binnen sechs Wochen nach Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung erklären (§ 1944 BGB). Diese Frist läuft auch dann, wenn noch niemand weiß, was die Immobilie wert ist.
- Drei Monate: Die Erbschaftsteuer ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Anzeige ist nicht die Steuererklärung; die kommt später und wird vom Finanzamt angefordert.
- Zwei Jahre, aber mit Geldvorteil: Wird die Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach kostet sie.
- Ohne harte Frist: Erbschein beantragen oder notarielles Testament vorlegen, Versicherungen und Verträge klären, Immobilie bewerten lassen.
Erbengemeinschaft: warum eine prüfbare Zahl den Streit verkürzt
Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügen. Jeder einzelne Erbe kann aber die Teilungsversteigerung beantragen, und die endet fast immer unter dem Marktwert. Das ist der Hebel, mit dem in Erbengemeinschaften Druck gemacht wird, und der Grund, warum eine belastbare Zahl so viel wert ist.
In Bretten gibt es dafür keinen Marktbericht, aber den Bodenrichtwert zum 01.01.2025, amtlich und von jeder Seite selbst in BORIS-BW nachlesbar. Darauf setzt eine Bewertung auf, die Gebäude, Baujahr, Zustand und Grundstück berücksichtigt. In den kleinen Stadtteilen endet sie ehrlicherweise mit einer Spanne, und auch das ist für eine Einigung brauchbarer als eine Zahl, der niemand traut.
Wenn die Fronten verhärtet sind, arbeiten wir als Immobilienmediatoren: Wir vermitteln zwischen den Erben, ohne für eine Seite Partei zu nehmen. Eine Rechtsberatung ist das nicht; dafür empfehlen wir einen Fachanwalt für Erbrecht aus unserem Netzwerk.
Behalten, vermieten oder verkaufen
Es gibt keine allgemein richtige Antwort, aber es gibt rechenbare Teile. Für den Verkauf steht der Bodenrichtwert bereit. Für die Vermietung ist es in Bretten schwieriger: Einen Mietspiegel gibt es nicht, die ortsübliche Vergleichsmiete wird mit drei vergleichbaren Wohnungen, einem Gutachten oder einer Mietdatenbank begründet (§ 558a Abs. 2 BGB).
Was gegen das Behalten spricht, ist meistens nicht der Markt, sondern der Zustand. Ein geerbtes Haus ist oft jahrzehntelang von einer Person bewohnt worden, die nicht mehr renoviert hat. Wer es vermieten will, muss zuerst investieren, und zwar aus eigenem Geld, bevor die erste Miete kommt.
Was oft übersehen wird: Die Grundsteuer läuft weiter, auch bei Leerstand. Baden-Württemberg rechnet seit 2025 nach Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert; der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Bretten bei 300 Prozent. Bei einem großen Grundstück in Bauerbach oder Neibsheim ist das ein jährlicher Posten, der eine Entscheidung beschleunigen kann.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Fristen sichernSechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt.
- Zum richtigen GerichtNachlasssachen für Bretten liegen beim Amtsgericht Bruchsal.
- Wert belegenBodenrichtwert, Bausubstanz und Vergleichsverkäufe ergeben eine Zahl, die auch in einer Erbengemeinschaft Bestand hat.
- Gemeinsam entscheidenBehalten, vermieten, auszahlen oder verkaufen. Auf Grundlage einer Zahl, nicht einer Vermutung.