Wie Sie ohne Mietspiegel eine Miete begründen
§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmittel für eine Mieterhöhung: einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Fehlt das erste, bleiben die anderen drei, und sie sind rechtlich gleichwertig.
Der praktikabelste Weg für eine einzelne Wohnung ist der Vergleich: drei Wohnungen, die nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind, und zwar so benannt, dass der Mieter sie prüfen kann. Für ein Mehrfamilienhaus oder für eine Erhöhung, die Bestand haben soll, lohnt sich ein Sachverständigengutachten.
Für eine Neuvermietung ist der Aufwand kleiner: Dort gilt die Kappungsgrenze nicht, und es zählt, was der Markt hergibt. Wir ordnen Ihre Wohnung über vergleichbare Vermietungen ein, die wir selbst begleitet haben.
Die Anfangsmiete entscheidet über zehn Jahre
Der Grund ist die Kappungsgrenze. Wer zu niedrig anfängt, kann die Miete nicht beliebig nachholen: Innerhalb von drei Jahren sind höchstens 20 Prozent möglich, und auch die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Das wirkt bis in den Verkauf. Bei vermieteten Objekten zählt der Ertragswert, also die nachhaltig erzielbare Miete. Eine untervermietete Wohnung bringt deshalb weniger als eine marktgerecht vermietete, und zwar dauerhaft.
Umgekehrt ist zu hoch auch falsch. Jeder Monat Leerstand kostet eine ganze Monatsmiete. In den kleinen Stadtteilen dauert eine Neuvermietung ohnehin länger als in der Kernstadt; dort ist ein zu hoher Ansatz besonders teuer.
Wer in Bretten mietet
Zwei Gruppen. Erstens Pendler nach Karlsruhe: Die Stadtbahn fährt seit 1992 hierher, Linie S 4 Karlsruhe–Heilbronn–Öhringen, und wer dort arbeitet, findet hier bezahlbaren Wohnraum mit Anschluss. Zweitens Beschäftigte der Arbeitgeber vor Ort, darunter Tiernahrung Deuerer, die Seeburger AG, Wolters Kluwer Tax & Accounting, Constructa-Neff und BGT Bischoff Glastechnik.
Daraus folgt, worauf es in der Anzeige ankommt: die Entfernung zum Bahnhof in Gehminuten für die erste Gruppe, die Erreichbarkeit der Gewerbegebiete für die zweite. Wer das konkret nennt, bekommt passendere Bewerber und weniger Absagen.
Wie wir Mieter auswählen
Der teuerste Fehler beim Vermieten ist nicht eine zu niedrige Miete, sondern ein Mieter, der nicht zahlt. Eine Räumung dauert Monate und kostet mehr als ein Jahr Mietdifferenz.
- Selbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters.
- Bonitätsauskunft, soweit datenschutzrechtlich zulässig und mit Einwilligung.
- Persönliches Gespräch bei der Besichtigung. Wir zeigen selbst und geben keine Schlüssel heraus.
- Kaution nach § 551 BGB, höchstens drei Nettokaltmieten, auf einem getrennten Konto.
- Wohnungsübergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos. Der Punkt, an dem beim Auszug die meisten Streitigkeiten entschieden werden.
Was Sie als Vermieter übernehmen
Vermieten ist Arbeit, auch mit Verwaltung. Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist, Instandhaltung, Erreichbarkeit bei Schäden, Prüffristen für Rauchwarnmelder und Heizung. Wer das nicht leisten kann oder will, sollte entweder eine Verwaltung beauftragen oder den Verkauf prüfen.
Wir vermitteln die Vermietung: Mietpreiseinschätzung, Aufbereitung, Besichtigungen, Auswahl der Mieter, Mietvertrag und Übergabe. Eine laufende Mietverwaltung bieten wir derzeit nicht an; wenn Sie eine brauchen, nennen wir Ihnen Verwalter aus der Region.
So läuft es ab
- Miete einordnenÜber vergleichbare Vermietungen oder ein Gutachten, weil es keinen Mietspiegel gibt.
- Wohnung vorbereitenKleine Schäden beheben, Fotos, Grundriss, Energieausweis und Pflichtangaben.
- Mieter auswählenBesichtigungen, Selbstauskunft, Nachweise, persönliches Gespräch.
- Vertrag und ÜbergabeMietvertrag, Kaution, Übergabeprotokoll mit Zählerständen.
