Die Rechnung vor dem Verkauf
Der Großteil aller Kosten entsteht erst mit dem Verkauf und wird aus dem Kaufpreis bezahlt. Vorher bleiben kleine Beträge für Papiere, mit einer Ausnahme, die es in Bretten häufiger gibt als anderswo.
- Grundbuchauszug: über das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht. Welches für Ihr Flurstück zuständig ist, klären wir mit Ihnen; die Gebühr ist zweistellig.
- Bauakteneinsicht: bei der Baurechtsbehörde, gegen Gebühr. Ausweis und Eigentumsnachweis mitbringen.
- Vermessung: Nur nötig, wenn geteilt wird — in Bauerbach, Neibsheim oder Sprantal mit ihren großen Parzellen kommt das regelmäßig vor. Das ist der einzige Posten, der vorher vierstellig werden kann, und er lohnt sich oft trotzdem.
- Energieausweis: übernehmen wir bei erfolgreichem Verkauf. Er muss zur Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben gehören nach § 87 GModG in die Anzeige.
- Maklerprovision: nur bei Erfolg, und bei Häusern und Wohnungen an Verbraucher nach § 656c BGB für beide Seiten gleich hoch.
Was die eigene Bank verlangt
Läuft noch ein Darlehen, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Sie ersetzt den Zinsschaden und wird bei langer Restlaufzeit und niedrigem Altzins leicht vierstellig.
Fragen Sie den Betrag schriftlich und für einen bestimmten Stichtag ab, bevor Sie einen Besichtigungstermin zusagen. Und prüfen Sie ein Datum: Nach § 489 BGB ist ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündbar, ohne Entschädigung. Liegt Ihr Darlehen nahe an dieser Grenze, entscheidet der Verkaufszeitpunkt über einen erheblichen Betrag.
Zur Finanzierung beraten wir nicht und vergleichen keine Darlehen; unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab. Wir sagen Ihnen, welche Frage Sie stellen müssen und wann.
Haftung: der Satz, der Jahre später noch gilt
In fast jedem Kaufvertrag steht, dass die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Dieser Ausschluss trägt aber nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und nicht genannt haben. § 444 BGB sagt es direkt: Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
In Bretten steht dabei fast immer dieselbe Frage im Raum, und sie betrifft die ehemaligen Hofstellen: Was darf in Scheune, Stall und Nebengebäude eigentlich genutzt werden? Eine seit Jahrzehnten gelebte Nutzung ist nicht automatisch eine genehmigte. Dazu kommen Feuchtigkeit in alten Kellern, Risse an Stützmauern in Hanglagen und bei früheren Betrieben ein Altlastenverdacht.
Wir schreiben bekannte Mängel in die Unterlagen, bevor jemand fragt. Das klingt nach einem Nachteil und ist einer der wirksamsten Hebel: Ein selbst benannter Mangel ist ein Verhandlungspunkt, ein entdeckter ein Vertrauensbruch. Die Formulierung im Vertrag macht der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Steuer: der Normalfall und die Ausnahme
Wer sein Haus selbst bewohnt hat, zahlt auf den Gewinn keine Steuer. Deshalb spielt die Steuer bei den meisten Verkäufen gar keine Rolle.
Die Ausnahme steht in § 23 EStG: War die Immobilie vermietet oder nicht selbst genutzt und liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. Gerechnet wird von notariellem Vertrag zu notariellem Vertrag. Steht Ihr Zehnjahrestag kurz bevor, legt man den Notartermin danach.
Weniger bekannt ist die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren können gewerblichen Grundstückshandel bedeuten, und dann hilft die Zehnjahresfrist nicht mehr. Wer in Bretten mehrere Objekte oder geteilte Grundstücke verkauft, klärt das vorher mit dem Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten.
Fremde in den eigenen Räumen
Darüber spricht kaum ein Maklerprospekt, und für viele Eigentümer ist es der schwerste Teil: Unbekannte gehen durch die Wohnung, öffnen Türen und fragen nach der Heizkostenabrechnung.
Wir halten die Zahl klein. Keine Sammelbesichtigungen, sondern Einzeltermine mit Interessenten, die vorher mit uns gesprochen haben. In der Kernstadt und in Diedelsheim sind das erfahrungsgemäß mehr Termine als in Sprantal oder Dürrenbüchig — dort gibt es wenige Suchende, aber die kommen gezielt.
Fotografiert wird einmal vorab, ohne Menschen und ohne persönliche Dinge. Was Sie nicht gezeigt haben wollen, bleibt draußen. Den Hausrat müssen Sie nicht vorher auflösen; aufräumen und entrümpeln genügt, und ein völlig leeres Haus wirkt oft kleiner als ein bewohntes.
Der Punkt, bis zu dem Sie zurück können
Bis zur notariellen Beurkundung sind Sie zu nichts verpflichtet. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst beim Notar wirksam; eine mündliche Zusage, ein Handschlag oder eine E-Mail binden niemanden.
Davor liegt eine Frist, die manche für Formalität halten: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das sind Ihre vierzehn Tage zum Lesen und Fragen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und erklärt beiden Seiten denselben Text.
Ein Maklervertrag zwingt ebenfalls nicht zum Verkauf. Er hat eine Laufzeit, und wir nennen sie vor der Unterschrift, nicht danach.
Bretten: drei Punkte, die hier regelmäßig Geld kosten
Erstens die Teilung. In Bauerbach und Sprantal kommen 145 Einwohner auf einen Quadratkilometer, in Neibsheim 179. Dort stehen Häuser auf Parzellen, die sich manchmal teilen lassen. Ob das zulässig ist, entscheidet der Bebauungsplan, nicht der Wunsch — und die Antwort verschiebt den Wert erheblich. Sie gehört vor die Preisfindung, nicht danach.
Zweitens die Nebengebäude. Scheune, Stall und Werkstatt sind in den Ortsteilen oft der Grund, warum sich ein Käufer überhaupt interessiert. Was dort erlaubt ist, muss aus der Bauakte kommen und nicht aus der Erinnerung. Eine Zusage, die sich später als falsch erweist, ist teurer als jede Bauakteneinsicht.
Drittens die fehlende Kaufpreisstatistik. Der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Bretten veröffentlicht keinen Grundstücksmarktbericht. Wer sich an Portalzahlen hält, hält sich an Angebotspreise. In den kleinen Ortsteilen gibt es zusätzlich kaum Vergleichsfälle; dort ist eine ehrliche Spanne mehr wert als eine erfundene Zahl.
