Der Bach und das Feld: zwei verschiedene Risiken
Hochwasser kommt vom Gewässer. Saalbach, Weißach und Salzach steigen nach Dauerregen oder Schneeschmelze, das läuft langsam und steht in amtlichen Karten.
Starkregen kommt von oben und ist im Kraichgau das häufigere Problem. Die Böden hier sind überwiegend Lösslehm: fruchtbar, aber bei kurzen heftigen Niederschlägen nimmt die Oberfläche kaum Wasser auf. Das Wasser läuft dann oberflächlich ab, bündelt sich in den Hohlwegen und Mulden, die diese Landschaft prägen, und es nimmt Boden mit. Was unten ankommt, ist nicht klares Wasser, sondern Schlamm — und Schlamm verstopft genau die Abläufe, die helfen sollten.
Deshalb ist die wichtigste Frage für ein Grundstück in Bauerbach, Neibsheim oder Sprantal nicht die Entfernung zum Bach, sondern: Was liegt oberhalb? Ein Acker ohne Grünstreifen, ein Feldweg, der das Wasser bündelt, eine Straße mit Rinne — das sind die Zuläufe, die in der Hochwasserkarte nicht vorkommen.
Wo Sie Ihre Adresse selbst nachsehen
Die Hochwassergefahrenkarten für Baden-Württemberg werden bei der LUBW erstellt und sind kostenlos ohne Anmeldung einsehbar: über das Hochwasserportal des Landes unter hochwasserbw.de und über den Kartendienst UDO. Vier Szenarien lassen sich getrennt anzeigen: HQ10, HQ50, HQ100 und ein Extremereignis. Für einen einzelnen Punkt gibt es eine Abfrage mit der berechneten Überflutungstiefe.
Dazu ein Hinweis, den die Behörden selbst geben: Verbindlich ist der tatsächlich von einem hundertjährlichen Hochwasser betroffene Bereich, nicht die Zeichnung in der Karte. Die Karte ist eine Berechnung. Für eine Entscheidung über ein bestimmtes Grundstück gehört die Auskunft der unteren Wasserbehörde dazu, für Bretten das Landratsamt Karlsruhe.
Für Starkregen gibt es keine landesweite Karte. Einzelne Gemeinden haben eigene Starkregengefahrenkarten erstellen lassen; fragen Sie bei der Stadt Bretten nach, ob es eine gibt. Wo es keine gibt, ist die Erfahrung der Nachbarschaft die beste Quelle, und sie ist kostenlos.
Was im Überschwemmungsgebiet nicht geht
An dieser Stelle wird aus einer Karte Baurecht. In Baden-Württemberg gelten die HQ100-Flächen seit dem 22. Dezember 2013 nach § 65 des Wassergesetzes kraft Gesetzes als festgesetzte Überschwemmungsgebiete — im Innenbereich wie im Außenbereich, ohne eigene Verordnung.
Dort greifen die Verbote des Wasserhaushaltsgesetzes. § 78 WHG untersagt unter anderem die Ausweisung neuer Baugebiete und macht Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig, zulässig nur unter engen, gleichzeitig zu erfüllenden Voraussetzungen. § 78a WHG verbietet weitere Eingriffe, darunter das Erhöhen der Erdoberfläche.
Für einen Verkauf in Bretten ist das besonders relevant, wo es um große Parzellen und um Teilung geht: Liegt ein Teil des Grundstücks in einem solchen Gebiet, ist dort nicht ohne Weiteres ein zweites Haus möglich, auch wenn der Bebauungsplan es zuließe. Wer mit einer Teilungsmöglichkeit wirbt, sollte beides geprüft haben — Bebauungsplan und Wasserrecht. Ausnahmen nach § 78 Abs. 2 WHG werden beantragt, nicht vorausgesetzt.
Die Versicherung, die oft nicht dabei ist
Eine normale Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Überschwemmung, Starkregen und Rückstau aus der Kanalisation deckt sie nicht; dafür braucht es den Zusatz für Elementarschäden, und der ist nicht automatisch enthalten.
Ob er in Ihrer Police steht, lesen Sie in der Police. Versicherer stufen Gebäude nach Gefährdungsklassen ein; in der höchsten ist Deckung teuer und manchmal nicht zu bekommen. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser Versicherung gibt es in Deutschland bisher nicht.
Beim Verkauf zählt das doppelt: Die finanzierende Bank des Käufers fragt nach der Versicherbarkeit, und ein Gebäude mit bestehendem Elementarschutz ist ein Argument. Zur Versicherung selbst beraten wir nicht, das ist Sache eines Versicherungsmaklers.
Was Sie als Verkäufer offenlegen müssen
Wasser oder Schlamm im Keller ist ein Mangel. Wissen Sie davon, gehört es gesagt: Auf einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das gilt für das Gewitter von vorletztem Sommer so wie für die Pumpe, die regelmäßig läuft.
Und es ist der bessere Weg. Ein Schaden, den Sie benennen und bei dem Sie zeigen, was Sie dagegen getan haben — Rückstauklappe, Hebeanlage, abgedichtete Lichtschächte, eine Mulde oder ein Grünstreifen am oberen Grundstücksrand —, ist ein beherrschtes Risiko und ein Verhandlungspunkt. Derselbe Schaden, den der Käufer nach dem ersten Gewitter selbst erlebt, ist ein Rechtsstreit.
Wir fragen bei jeder Aufnahme danach und schreiben die Antwort in die Unterlagen. Wie der Kaufvertrag damit umgeht, formuliert der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Bretten: wo das Wasser hier herkommt
Die Bäche in den Talsohlen. Saalbach, Weißach und Salzach prägen die Täler, in denen die Ortskerne liegen. Für Grundstücke dort ist die Hochwassergefahrenkarte die erste Adresse — vor der Kaufentscheidung, nicht danach.
Die Felder über den Dörfern. In Bauerbach und Sprantal kommen 145 Einwohner auf einen Quadratkilometer, in Neibsheim 179. Das heißt: viel landwirtschaftliche Fläche, oft oberhalb der Wohnlagen. Nach einem Starkregen entscheidet nicht der Bach, sondern was von diesen Flächen herunterkommt. Ein Blick auf die Hanglage oberhalb des Grundstücks sagt mehr als jede Karte.
Die Altstadt am Südhang. Die Kernstadt liegt an einem nach Süden geneigten Hang. Für Keller in den alten Gassen heißt das: Wasser, das die Gasse herunterläuft, sucht sich die tiefste Tür. Wer dort kauft, sieht sich Lichtschächte, Kellerabgänge und die Entwässerung der Gasse an — und fragt die Nachbarn, wie oft etwas passiert ist.
