Warum die dritte Wohnung alles ändert
Dieser Absatz ist der Grund, warum es diese Seite gibt. Er steht in keinem Ausbau-Ratgeber, und er kostet im Ernstfall Jahre.
§ 573a Abs. 1 BGB erlaubt die Kündigung ohne berechtigtes Interesse nur für eine „Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen". Beide Merkmale müssen zusammen vorliegen. Die Zahl der Wohnungen ist dabei ein Merkmal des Gebäudes, nicht des einzelnen Mietverhältnisses.
Das heißt: Wer in einem Haus mit Einliegerwohnung zusätzlich das Dachgeschoss zu einer abgeschlossenen dritten Wohnung ausbaut, nimmt sich die erleichterte Kündigung für beide vermieteten Einheiten. Ab dann braucht jede Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, also etwa Eigenbedarf, mit allem, was dazugehört.
Wer dagegen den Dachraum als Teil der eigenen Wohnung ausbaut oder die bestehende Einliegerwohnung vergrößert, bleibt bei zwei Wohnungen. Dieselben Quadratmeter, dieselben Kosten, eine völlig andere Rechtslage. Ob ein geplanter Ausbau eine dritte Wohnung schafft, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört vor die erste Rechnung des Architekten — beurteilen muss sie ein Anwalt, wir dürfen das nicht.
Was vor dem ersten Handwerker zu klären ist
Ein Ausbau zur Wohnung ist baurechtlich fast immer mehr als eine Renovierung. Die Reihenfolge ist deshalb die halbe Miete.
- Nutzungsänderung. Aus Speicher oder Hobbyraum eine Wohnung zu machen, ist eine andere Nutzung — nicht jeder Dachraum darf Wohnraum werden. Zuständig ist die untere Baurechtsbehörde beim Landratsamt Karlsruhe. Fragen Sie dort, bevor Sie planen, nicht danach.
- Stellplätze. Ob für eine zusätzliche Wohnung ein Stellplatz nachzuweisen ist und was gilt, wenn das Grundstück keinen hergibt, sagt Ihnen dieselbe Stelle. Wir behaupten hier bewusst nichts, was wir nicht an der amtlichen Quelle nachlesen konnten.
- Abgeschlossenheit. Eigener Zugang, eigene Küche, eigenes Bad, abschließbar — davon hängt ab, ob Sie eine eigene Wohnung schaffen oder einen vermieteten Teil Ihrer eigenen Wohnung. Beides ist zulässig, die Folgen sind verschieden.
- Energetische Anforderungen. Wer Dachflächen, Fenster oder Heizung anfasst, kommt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz in Berührung. Was das für Ihr Vorhaben heißt, klärt der Energieberater vor der Planung.
- Zähler von Anfang an. Strom getrennt, möglichst auch Wasser und Wärme. Nachträglich kostet es ein Vielfaches, und ohne Trennung gibt es jedes Jahr dieselbe Diskussion.
Was sich der Ausbau in Bretten einbringt
Bretten liegt zwischen Karlsruhe und Pforzheim, und die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen kommt aus dieser Lage: Berufstätige, die in beide Richtungen pendeln, Auszubildende, ältere Menschen aus den Ortsteilen, die das eigene Haus abgeben und im Ort bleiben wollen. In Diedelsheim, Gölshausen und Rinklingen ist das Angebot an Zweizimmerwohnungen dünn.
Einen Mietspiegel gibt es für Bretten nicht. Für die Miethöhe heißt das: Sie wird an vergleichbaren Wohnungen gemessen, und zwar an solchen, die tatsächlich vermietet sind. § 558a Abs. 2 BGB nennt die Begründungsmittel mit dem Wort „insbesondere", die Aufzählung ist also nicht abschließend; ohne örtlichen Mietspiegel und ohne Mietdatenbank bleibt praktisch der Weg über drei vergleichbare Wohnungen.
Was eine ausgebaute Einliegerwohnung bei Ihnen bringt, sagen wir Ihnen vor dem Umbau — nicht danach. Der Unterschied ist erheblich: Ein Dachgeschoss mit Schrägen und einem Bad unter der Traufe bringt nicht dieselbe Miete wie ein Souterrain mit ebenerdigem Zugang zum Garten, auch wenn beide gleich viele Quadratmeter haben.
Und die ehrliche Gegenrechnung: Ein Ausbau kostet heute einen Betrag, der sich über die Miete erst in vielen Jahren zurückholt. Wer ausbaut, um in zwei Jahren zu verkaufen, rechnet meist zu optimistisch. Wer ausbaut, um die Eltern unterzubringen oder um das Haus im Alter halten zu können, rechnet richtig.
Wenn Sie die Wohnung später wieder brauchen
Liegt der Fall des § 573a Abs. 1 BGB vor — Sie wohnen selbst im Haus, das Gebäude hat höchstens zwei Wohnungen —, können Sie ohne Eigenbedarfsbegründung kündigen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Dazu kommt die Frist des § 573c BGB, die nach fünf und nach acht Jahren Überlassung um je drei Monate wächst. Ein Mietverhältnis seit zehn Jahren endet damit frühestens zwölf Monate nach der Kündigung.
Formal gilt: Das Kündigungsschreiben muss nach § 573a Abs. 3 BGB angeben, dass es auf Absatz 1 oder 2 gestützt wird. Ohne diese Angabe gilt die gewöhnliche Kündigung mit berechtigtem Interesse. Und nach Absatz 4 ist eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam, auch wenn sie im Vertrag steht.
Beim Verkauf: der ausgebaute Teil ist steuerlich nicht eigengenutzt
Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt unter § 23 EStG. Ausgenommen ist, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde — eine vermietete Einliegerwohnung ist das nicht.
Der auf sie entfallende Anteil, in der Regel nach Flächenanteilen bestimmt, kann steuerpflichtig sein. Wer kurz nach dem Kauf ausbaut und vermietet, sollte das vorher wissen; wer das Haus seit zwanzig Jahren hat, ist aus der Frist heraus.
Die Berechnung gehört zum Steuerberater, eine Steuerberatung dürfen wir nicht erbringen. Wir liefern die Flächen, die Mietzeiten und die Unterlagen.
