Die erste Frage: lässt sich teilen?
In Bauerbach und Sprantal kommen 145 Einwohner auf einen Quadratkilometer, in Neibsheim 179. Dort stehen Häuser auf Parzellen, die es in der Kernstadt nicht mehr gibt — und genau das macht die Übertragung an mehrere Kinder einfacher oder schwieriger als anderswo.
Lässt sich das Grundstück teilen, kann jedes Kind ein eigenes Flurstück bekommen. Jedes entscheidet dann allein, jedes kann später bauen oder verkaufen, und niemand braucht die Zustimmung des anderen. Lässt sich nicht teilen, bekommen beide Bruchteile am gleichen Grundstück — und damit eine Gemeinschaft, in der jede Entscheidung Einigkeit braucht. Über Jahrzehnte.
Ob geteilt werden darf, entscheidet der Bebauungsplan und nicht der Wunsch. Auskunft gibt die Baurechtsbehörde. Nötig ist dann eine Vermessung, und die kostet vor der Übertragung Geld — es ist der einzige Posten in diesem ganzen Vorgang, der vierstellig werden kann. Er lohnt sich trotzdem oft, weil zwei getrennte Flurstücke zusammen mehr wert sind als ein ungeteiltes und weil sie Streit verhindern, bevor er entsteht.
Das ist die Frage, die wir beim ersten Gespräch stellen. Nicht „wollen Sie schenken", sondern „geht das Grundstück auseinander".
Was bei der Schenkung rechtlich gilt
Seit dem 1. Januar 2023 unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Arten von Immobilien. § 1850 Nr. 4 BGB nennt die Geschäfte, für die eine Genehmigung nötig ist, wörtlich: „zu einem Rechtsgeschäft, durch das der Betreute unentgeltlich Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt". § 1643 Abs. 1 BGB zieht dieselbe Pflicht auf die Eltern.
Im Wortlaut stehen nur Wohnungs- und Teileigentum. Grundstücke werden in Nummer 4 nicht genannt; die schlichte Schenkung eines Grundstücks oder Hauses fällt nicht darunter. Nummer 1 betrifft das Verfügen, Nummer 6 den entgeltlichen Erwerb.
In Bretten ist das der Regelfall: Eigentumswohnungen gibt es fast nur in der Kernstadt und in Diedelsheim; übertragen werden hier Häuser und Grundstücke. Die Genehmigung nach Nummer 4 entfällt damit meistens.
Zwei Einschränkungen bleiben. Erstens gilt das für die unentgeltliche Übertragung — ein vorbehaltener Nießbrauch, eine übernommene Restschuld oder eine Pflegeverpflichtung ändern die Beurteilung. Zweitens bleibt die Frage, ob ein Ergänzungspfleger nötig ist, weil die Eltern selbst Vertragspartei sind. Beides klärt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Was das Finanzamt ansetzt
Maßgeblich ist der Verkehrswert, nicht der Kaufpreis von damals. In Bretten ist der schwerer zu belegen als anderswo, weil der Gemeinsame Gutachterausschuss keinen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht — es gibt keine amtliche Durchschnittszahl.
Was es gibt, ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone zum 01.01.2025 aus BORIS-BW. Bei einem Haus auf einer großen Parzelle in einem Ortsteil macht der Bodenanteil oft den größeren Teil des Werts aus — und damit auch des Betrags, der gegen den Freibetrag gerechnet wird.
Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro je Kind und Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), für Enkel 200.000 Euro. Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Wer früh anfängt, nutzt den Freibetrag mehrfach.
Was eine Schenkung in Ihrem Fall kostet oder spart, rechnet Ihr Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten. Was wir leisten: eine belastbare Einschätzung des Werts, auch ohne Marktbericht.
Was dagegen spricht
Dieser Abschnitt gehört dazu, sonst wäre dieser Ratgeber Werbung. Vier Punkte, und der letzte ist in Bretten der häufigste.
Sie kommen nicht mehr heran. Was verschenkt ist, ist verschenkt; eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmen möglich. Wer später Geld braucht, kann nicht verkaufen und nicht beleihen — bei einem minderjährigen Kind auch nicht mit dessen Einverständnis, sondern nur mit dem des Gerichts.
Mit achtzehn gehört es dem Kind, vollständig. Nicht dem Kind, das Sie sich vorstellen, sondern dem Menschen, der es dann ist.
Die Arbeit bleibt, wo sie war. Ein Haus mit Scheune und 800 Quadratmetern Grund macht jedes Jahr Arbeit und kostet Geld. Rechtlich trägt das der Eigentümer, also das Kind. Faktisch tragen es die Eltern.
Und die ungeteilte Gemeinschaft hält länger als die gute Absicht. Zwei Geschwister mit Bruchteilen an einem Grundstück brauchen für jede Entscheidung Einigkeit: für eine Sanierung, für eine Vermietung, für einen Verkauf. Das ist der häufigste Grund, warum aus einer gut gemeinten Schenkung ein Streit wird — und in den Ortsteilen mit ihren großen, nicht immer teilbaren Parzellen ist es der Regelfall, nicht die Ausnahme.
Wie es praktisch abläuft
Die Reihenfolge entscheidet, und sie ist hier eine andere als in der Stadt.
- Teilbarkeit klären. Auskunft bei der Baurechtsbehörde: Was lässt der Bebauungsplan zu? Diese Frage kommt vor allem anderen, wenn mehrere Kinder bedacht werden sollen.
- Wert klären. Ohne Marktbericht über Bodenrichtwert, Zustand und Vergleichsverkäufe. Bei einem teilbaren Grundstück rechnen wir beide Wege, geteilt und ungeteilt.
- Steuerberater fragen, bevor etwas unterschrieben ist — besonders bei mehreren Kindern oder wenn in den letzten zehn Jahren schon geschenkt wurde.
- Vermessung beauftragen, wenn geteilt wird. Das dauert und kostet, und es muss vor dem Notartermin fertig sein.
- Notar beauftragen. Er beurkundet, klärt den Ergänzungspfleger und beantragt eine Genehmigung, falls eine nötig ist.
