Die drei Daten, auf die es ankommt
Die Steuerfrage lässt sich fast immer mit drei Daten beantworten, und alle drei haben Sie zu Hause. Das Datum des notariellen Vertrags, mit dem Sie gekauft haben. Das Datum des Vertrags, mit dem Sie verkaufen wollen. Und die Jahre dazwischen, aufgeschlüsselt nach Nutzung: selbst bewohnt, vermietet oder leer.
Liegen zwischen den beiden Vertragsdaten mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel nicht zu versteuern. Liegen weniger als zehn Jahre dazwischen, entscheidet die Nutzung. Mehr braucht die erste Einschätzung nicht — und für die zweite ist Ihr Steuerberater zuständig.
Ein Punkt zum Zeitpunkt: Für Bretten nennt der Gutachterausschuss keinen Termin für den nächsten Bodenrichtwert-Stichtag, und wir behaupten deshalb keinen. Für Ihre Frist ist das ohne Belang — sie hängt an Ihren Verträgen, nicht an einem Stichtag des Ausschusses.
Mehrere Objekte: der Punkt, der teuer wird
Die Zehnjahresfrist schützt private Verkäufe. Wer regelmäßig verkauft, verlässt diesen Bereich: Mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden. Dann sind die Gewinne gewerbliche Einkünfte, und zwar auch die aus Objekten, die Sie länger als zehn Jahre gehalten haben.
In Bretten wird das vor allem dann zum Thema, wenn ein größeres Grundstück geteilt und in Teilen verkauft wird, oder wenn ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt und wohnungsweise veräußert wird. Beides kommt vor, und beides sollte vorher mit einem Steuerberater geklärt werden statt hinterher mit dem Finanzamt.
Der Gesetzesstand in Zahlen
Der Gesetzesstand, auf fünf Zahlen gebracht. Keine Steuerberatung — die Beurteilung Ihres Falls ist nach dem Steuerberatungsgesetz dem Steuerberater vorbehalten.
So läuft es ab
- Vertragsdatum von damals feststellenDer Tag der notariellen Beurkundung ist der Beginn der Frist.
- Nutzung Jahr für Jahr aufschreibenSelbst bewohnt, vermietet, leer. Daran hängt die Ausnahme.
- Bei mehreren Objekten zählenWie viele Verkäufe in den letzten fünf Jahren? Ab dem vierten wird es eine andere Frage.
- Steuerberater, dann NotarterminDie Reihenfolge ist entscheidend und lässt sich später nicht umstellen.
